＜大都市圏の上昇原因＞
（１）景気の回復・拡大、企業の好調な業績によるオフィス・店舗需要の高まり
（２）雇用環境の好転（所得の増加・失業率の低下）による住宅に対する需要が堅調であり、更に増加の兆も見えること
（３）再開発によるインフラ整備・利便性の向上（社会的集積性）で大型・高層オフィスビル・マンション等に対する需要が非常に高いこと
（４）不動産投信（REIT）等、数兆円に及ぶ投資マネージャーの流入

＜地方圏で下落が止まらない原因＞
（１）人口減少にもかかわらず、スーパーマーケット等の進出で市の中心地が郊外へと軸足を移していること
（２）中心市街地の大型店舗の撤退などで空洞化が進んでいること
（３）かつては大都市の地価上昇に伴い地方も上昇したが、今は商業地を中心に収益性が地価に大きく反映し、下落に歯止めがかからないこと

２：売却益から収益価格へ
大都市圏の公示地価上昇の牽引役は、実物資産である不動産を小口化し、内外の投資家から資金を集めたＲＥＩＴやファンドを通じ、投資するという仕組みである。不動産の価格を形成する要因として一般的に「住宅地：生活の利便性・居住の快適性」「商業地：収益性」「工業地：生産性」といえるが、これは、バブル時の売却益を狙った投資とは異なり、テナントからの賃料による「利回り収入」を狙う投資として再構築された、株式でいう「配当」を期待した投資行動に近いものといえる｡2005年にはＲＥＩＴ等を通じて年間約1兆4000億円もの資金が大都市圏の不動産マーケットに投下されたため局地的に過熱した取引も見られ、これが大都市圏にバブル懸念さえ引き起こしている。また、前回のバブル期には主に売却益を目的として売買され、収益性は軽んじられる傾向があったが、現在商業地やマンション適地等では有効活用することによる収益性が重視されている。つまり不動産は収益価値が重視され、その結果、収益性に相応して二極化をもたらしている。

３.今後の動き
かつて外資の不動産ファンドが不良債権化した不動産をバルクで購入した。それらがこれまでに数回にわたって転売されている。売却のたびにキャピタルが上乗せされるので、転売物件はもはや限界に近いところまで価格が上昇している。不動産ファンドとてうかつに手を出せない状況で、実際、昨年後半あたりから、ファンドマネーが急激に地方に分散し始めた。その５割強は関西圏に落とされたのではないかといわれている。一挙に投下資金が集中したことで、関西都心部の、特に商業地の地価が急激に上昇している。北区、中央区等の大阪６区と京都市、神戸市が特に上昇。今後も、収益性のみこめる地方都市にはこの傾向がみられていくのではないかと考えられる。また、「まちづくり三法」（延べ床面積が１万平方メートルを超える大型集客施設の郊外立地を原則禁止し、市街地中心部の商業地域などに限定することが柱）の改正によっても、地方都市の動向が注目されていくことになろう。
BY　シロハナミズキ