■不動産プライベートファンドの市場規模は、'03年末に1.0兆円規模だったものが、'06年末では6.1兆円と３年で６倍にも拡大しました。下図にその推移グラフを示します。グラフからわかるように、不動産プライベートファンドの実態はJ-REITの規模を上回るものになっています。

引用『不動産プライベートファンドに関する実態調査　2006年』

（注）これらのデータは、アンケート、ヒアリング、公表データを基にした推計ですが、外国籍のファンドは含まれていない為、不動産プライベートの規模はさらに大きいと判断されます。
　
■プライベートファンド6.1兆円の内訳を運用資産額で見てみると、オフィスが約1.9兆円（45.1％）、賃貸住宅が約0.7兆円（17.5％）、以下商業施設、物流施設、ホテルの順になっています。なお、運用資産額ではオフィスが圧倒的に多くなっていますが、物件数では賃貸住宅が全体の約49％を占めています。保有不動産の過半は東京23区内で、運用資産額で1.8兆円（全体の64.4％）にもなります。都市部オフィスの不動産ファンドが加熱気味と言えるでしょう。

引用『不動産証券化協会、「第１回会員対象私募ファンド実態調査」集計結果』
　
■ところで、J-REITとプライベートファンドの関係ですが、J-REITは不動産プライベートファンドが投資を回収する「出口」としての役割を果たしています。
　
資金を集めて取得（投資）した不動産の運用益で成り立つ不動産プライベートファンドですが、プライベートファンドには一定の期限（３～５年が多い）もあり、運用益が上がったところでいずれは資金を回収（＝現金化）する必要があるため、売却先（＝出口）が必要になります。その一つがJ-REIT。公募によるJ-REITによって不動産を証券化することで取得した不動産を手放し、資金を回収（現金化）するわけです。
　
今まで「J-REIT成り」「自社REITへの売却」が行われてきましたが、利益相反という点から厳しい目が向けられてきており、代わって「外部ファンドへの売却」や「自社の後続ファンドへの売却」を出口戦略とする企業が多くなってきています。
　
■一部では、そろそろ頭打ち（あと１～３年）といわれ、金融庁も不動産バブルを警戒して不動産ファンド向け融資への監視を強めていると報道される一方で、外資による大規模な投資計画も動いています。以下に、最近の関連記事（日経新聞）を示します。
　

『不動産ファンドが投資加速、モルガンは最大２兆円』【日経2月1日】

　国内外の不動産ファンドが投資を加速している。外資では米モルガン・スタンレーが日本で新たに最大2兆円規模の投資に踏み切るほか、米大手のブラックストーン・グループも参入を決定。国内勢の運用資産も約11兆5000億円と、1年前に比べ約5割増えた。ただ、優良物件を巡る取得競争の激化で都心部では過熱感も出ており、資金力や運用実績でファンド間の格差が広がりそうだ。

　モルガンは近く、世界の不動産に投資する新ファンドの資金調達を完了する。機関投資家などから総額80億ドル（約9600億円）を集め、現段階では世界の不動産ファンドで最大規模だ。同社は東京都心部のオフィス空室率低下などから「今後も賃料上昇が見込める」としており、総資金の最大4割程度を日本に振り向けるとみられる。

外資は日本の超低金利が続く限りは、まだまだ運用益が上がると読んでおり、たとえ競争が激化しても資金力で勝ち抜く戦略に打って出たという所でしょう。外資等が大規模に参入すれば一時的にでも市場が刺激され不動産価格が更に上昇する可能性もあります。未熟な日本市場を高値（＝バブル）に誘導することで高利益を目論んでいるのかも知れません。（戦略分析は、いずれそのうち・・・）
　
■Ｊ－ＲＥＩＴ、不動産プライベートファンドも過熱気味と言われながら、あと数年は拡大する勢いにありそうです。さて、その結果、日本はどうなるのか・・・？
　
現在のＪ－ＲＥＩＴや不動産プライベートファンドの実態を押さえた所で、次回以降は少し過去に遡って、「不動産ファンドの始まり」から「日本における不動産ファンド発達の経緯」を、日本の政策や外資の戦略を中心に全体像を構造化する予定。是非、お楽しみに！
　
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（ｂｙ　コスモス）