2007年03月22日
シリーズ「不動産投資ファンドの成長は続くのか？」４
【第４回：J-REITの歴史】
（ゴールドマン・サックス現ＣＥＯのロイド・Ｃ・ブランクファイン）
今回は日本のREIT（J-REIT）の経緯をまとめます。（前回は、こちら）
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日本Ｊ－ＲＥＩＴの歴史
■1991年【バブル崩壊→不良債権の増大へ】
・拓銀、長銀、日債銀、山一証券が破綻
・ライフ、そごう、第一ホテル、住専等が破綻
■1992～1995年【各種ファンド優遇政策へ】
1992年／商品ファンド法／商品投資事業の許可制度。業務の適正な運用と投資者保護が目的。
1993年／特定債権法／額面１億円以上の資産担保型証券を有価証券としての流通を認める。5000万以上の小口債券の譲渡・組合・信託による資産流動化を認める。
1995年／不動産特定共同事業法／不動産小口化商品を買う投資家を保護する法律。事業者の許可制や投資家への情報開示を義務づけた。
■1998年【米ファンドが不良債権をタダ同然で買い叩く】
・旧ＳＰＣ法施行
・大蔵省が「早期是正措置」導入
・ＢＩＳ規制適用→貸し出し抑制＋貸し剥がし
・不良債権の売却（バルクセール）による資金の回収が進む
※主として米国の投資銀行やヘッジファンドがこれらの不良債権を極端な場合には簿価の10％以下の安値で買い取っていた。国内の投資家に安く売ると贈与税の対象になりかねないので、当時国税庁が黙認していた外資に集中した。買い手は、米穀物商社最大手カーギルの金融子会社、ローンスター、ゴールドマン・サックスなど。
※地下の先安感が国内には蔓延していたが、米投資ファンドの見方は違った。日本の利回りは高く無かったが、カントリーリスクが低く、欧米に比較して不動産サイクルが遅れていたので、アメリカは自国の経験（前回、参照）から日本の不動産価格はそろそろ底と読んでいた。世界No２の経済規模、不動産市場の規模は無視できないし、日本が回復した時に日本から得られる収益は莫大であろうというのが外資系の共通認識であった。
※これらのファンドの特徴
①債券の裏付けとなっている担保不動産が生み出すキャッシュフローに注目し、ＤＣＦにより現在価値を算出する。
②投資期間を設定し、期間内（米ファンドの場合３～５年）に資金を回収する。
③最低20％の投資利回り（年率換算）を目標とする。
④米は原則買い手責任であり、法律・経済・物的な詳細調査が慎重に行われる。
■1999年【投資ファンドの多様化と進化】
・サービサー（債権回収会社）制度が稼働し、外資、内資入り乱れての競争環境となった。外資のビジネスチャンスが相対的に狭められた。そこで、・一部の投資銀行やリップルウッド、サーベラスに代表される投資ファンドは、銀行、リース業、流通業の企業買収などに案件のポイントを移していった。また、ダヴィンチなどの投資ファンドは、不動産を単品で買収していくようになった。
・これらは、海外の年金基金などから資金集めをしてファンドをセットアップし、日本の不動産に投資するやり方である。
・Ｂクラスのビルを安く買い、追加の資本投資をしたり管理面に手を加えてキャッシュフローを増加させて価値を上げるのが彼らのやり方である。
■2000年【更なるファンド優遇政策】
・資産流動化法（改正ＳＰＣ法）
不動産証券化などについて定めた法律。不良債権の処理を円滑にすすめるために制定されたSPC法の制約を緩和して、証券化を柔軟にできるようにしたもの。SPT（特定目的信託）が新たに創設。
・改正投信法
有価証券の投資運用対象が不動産などの資産に拡大された。２種類の信託型とファンドごとに投資法人を設立する会社型の３タイプとなった。
■2001年【911テロの影響】
・投資委託業者の認可始まる。
・対米テロを契機に米系ファンドは慎重姿勢を強める。
■2002年【企業買収の本格化】
・再生ビジネス＝プライベート・エクイエティ・ファンドは、機関投資家や資産家から集めた資金で企業を買収し、再建して企業価値を高め、転売や株式上場によって利益を得るものである。
・長銀・日本コロンビア・シーガイヤを買収したリップルウッドや、日債銀を買収したサーベラス、東京相和銀行・目黒雅叙園を買収したローンスターがある。
・時価会計制度本格導入（銀行の株持合い解消本格化）
■2003年【J－REITが市場経済で認知、急拡大へ】
・東証REIT指数公表開始
・J－REIT資産は2006年までに数倍に膨れあがる。
主要な引用元「米系不動産ファンドの日本不動産投資戦略」
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大きな流れを整理すると・・・
バブル崩壊 
莫大な不良債権
ファンド優遇政策
ハゲタカファンド襲来
不良債権処理が加速・不動産の流動化
地下・不動産の先高感
J－REIT本格化
J－REIT急拡大・ミニバブルへ（
金利上昇
ミニバブル崩壊
投資家が大損＋日本の資金は外資へ・・・となってしまうのか？？？）
次回は、もう少し具体的なJ-REITと外資の実態などをまとめてみたいと思います。
どうぞよろしくお願いします。 
（ｂｙ コスモス）
- by cosmos at 19:02 in 04.狙われる国の資産
コメント
【あとがき】
22日に公示地価が発表され、全国平均で16年ぶりの上昇と謳われています。三大都市圏商業地の上昇率が高く、加熱した不動産投資の結果と考えられます。
公示地価の上昇がJ-REITや私募ファンドへ与える影響に関しては、様々な予測がありますが、大きくは２つ。
①地価上昇によって市場で先行しているREITや私募ファンドは転売による利益が期待できる。不動産活性化ビジネスの将来性はまだ織り込み切っていない。
②地価上昇を受けて政府・日銀がデフレ脱却と見なし、金利正常化すなわち長期金利の上昇に踏み切れば、不動産市場に歯止めがかかる。
日銀は都心部地価やＲＥＩＴ価格上昇を注視することで過熱気味の不動産市場を牽制してはいますが、日米関係や政治状況（参院選挙など）を見ると、近々の金利上昇は考えにくく、外資はもう暫くは強気で動くのではないでしょうか。
そもそも、政治（日米政府）と強く関係している巨大資本は日本の金利動向すらも陰では握っていると考えた方がよく、金利が上がるまで儲けるだけ儲けて、高値売り逃げを画策していると思われます。
３月２３日の新聞紙上では、平成バブル崩壊以来１６年ぶりに全国平均で地価が上昇に転じた…、とアピール
外資系金融機関の担当たちのコメントはいずれも、現在の状況はバブルではない…、と発信
しかし、地価上昇しているのは大都市圏だけだし、全国平均とはどんな数字なんだ？という疑問もあります。
都心地域はバブルで、全国的には地価は下げ続けている…というのが実態ではないでしょうか。
外資たちは、都心のバブルはまだ大丈夫と言い続けながら、売り抜けるタイミング図っている、という気がします。
yamasyoさん、いつもありがとうございます。
外資系金融機関は間違っても「バブルだ！」とは言わないでしょうね。「健全な経済の回復だ！」といわないと、証券も株も売れませんから・・・
（普通の人はそう思い込まされて参加し、実体はバブル承知のマネーゲームを外資が仕掛けてる？）
ちなみに、最近の地価の評価法は、「収益還元法」というものが主流になりつつあり、公示地価もその評価法も取り入れた上で総合的に算出しているようです。
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「収益還元法」：不動産鑑定評価の手法の一つ。不動産から得られる収益面から、不動産価値を評価する。収益還元法では、その不動産によって、どのくらいの収益が生み出されるかという点に着目して、不動産を鑑定評価する。例えば不動産を賃貸して運用する場合なら、同じ間取りでも高い家賃収益を上げられる不動産は価値が高くなり、逆にあまり収益を上げられない不動産は価値が低くなる。
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今回の地価の上昇とJ-REIT、不動産ファンドとの関係は密接で、不動産投資が活発化しその土地で利益が上げられると読めば地価が連動して上昇することになっています。
ゲーマーにとっては、とても分かりやすく操作しやすい構造になっていて、政府がそれに荷担していることになってます。（収益還元法を推進しているのも政府）
外資には売り抜くタイミングは読めている、と見た方が賢明かと・・