2008年10月15日
日本の不動産投資信託（ＲＥＩＴ）の崩壊、不動産証券化ビジネスの破局
金融工学の名の下に商品化された「不動産投資信託」（ＲＥＩＴ）が、破綻していっている。
東京証券取引所のＲＥＩＴ指数は、１０月６日（月）に９４４．１１ポイントとなり、東証ＲＥＩＴ指数のスタート時点での１０００ポイントを割り込んだ。更に、１０日（金）には、７３４．１０ポイントと急落した。
前週１０月３日の終値１０１０．５５から一週間で（５日間）の下落率が２７％。９日→１０日の下落は８３４．１４→７３４．１０の２４％。この週の株式市場の下落率を上回る、とんでもない下落率となっている。
（１４日は、世界的な株反転の流れを受け、８００ポイント近くまで戻しているが。）
東証ＲＥＩＴ指数は、東京証券取引所に上場されている個々のＲＥＩＴ、例えば『森ヒルズリート投資法人投資証券』の取引価格をもとにして、上場ＲＥＩＴ全体の値動きを指数化したものである。
２００３年３月３１日に、指数１０００ポイントとしてスタートした。
不動産投資がバブル化するに従い、ＲＥＩＴ指数は急上昇し、２００７年５月３１日には、２６１２．９８の最高値となった。
それが、わずか１年４ヶ月で、最高値の２８％となってしまったのである。
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このようなＲＥＩＴ市場の破局は、不動産流動化（ＲＥＩＴ化）を想定した開発業者を直撃し、バタバタと倒産して行っている。
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以下、東証上場の不動産開発事業者の倒産である。
株式会社ゼファー：７月１８日、民事再生申出（東証１部、負債総額９４９億円）
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株式会社アーバンコーポレイション：８月１３日、民事再生申出（東証１部、負債総額２５５８億円）
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創建ホームズ株式会社社：８月２６日、民事再生申出（東証１部、負債総額３３９億円）
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株式会社リプラス：９月２４日、破産手続（東証マザーズ、負債総額３２６億円）
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シーズクリエイト株式会社：９月２６日、民事再生申出（東証１部、負債総額１１４億円）
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ランドコム株式会社：９月２９日、民事再生申出（東証２部、負債総額３０９億円）
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ニューシティ・レジデンス投資法人：１０月９日、民事再生申出（東証ＲＥＩＴ、同日上場廃止）
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ランドコムまでは、不動産開発事業者の破綻です。開発した不動産を買い取るＲＥＩＴがなくなり、倒産した。
ニューシティ・レジデンス投資法人の倒産は、不動産運用を行う投資法人そのものの倒産であり、一段と崩壊が進んでいる。
最後に不動産投資信託（証券）、ＲＥＩＴについて、東京証券取引所の解説をのせておきます。
REITって何？
REIT（不動産投信）とは、たくさんの投資家から資金を集めて「不動産」を購入し、そこから生じる賃料や売却益を投資家に配当（正確には分配）する商品です。
投資家には投資証券（株券に相当するもの）が発行され、「株」と同じように４桁の証券コードが割り当てられていて、東証で売買が可能です。
このREITの登場により、個人では困難だった不動産投資が、比較的無理のない金額で可能になりました。（lｅｏｎｒｏｓａ注：一口５０万円）
- by leonrosa at 02:20 in 10.経済NEWS・その他
コメント
現在、東京の都心に開発されてるオフィス需要は、構造改革特別区域（特区）による都市開発ですが、外国企業による不動産投資を充てにしたもの。
今回の金融危機で、投資家からの資金集めは縮小されるのは明らか。建てたは良いが、誰も入居しないビルが乱立する事になるのでしょう。
米国の証券化商品に言及するまでもなく、その高い流動性という売り文句は、バブル化の加速装置って意味しかないですね。
崩壊過程では手のつけようがない。
nakamuraさんコメントありがとう
以前調べた時に、モルガン・スタンレーが不動産資産を２兆円分もっていました。
彼らは、ドル現金が必要ですから、買い手から売り手に転じている。
不動産・不動産証券を売りたい人は沢山。でも、誰も新規には買えない。
ゴールドマン・サックスが、「賃料は安定しているので、下落した不動産は買い時」というレポートを出していますが、G・Sの神話はもう終わっていますね。
kanikaniさんコメントありがとう
＞その高い流動性という売り文句
金融商品は、イザとなったら、現金に換える必要がある。その現金化しやすさを「流動性」という概念で使いますね。
但し、REITについては、市場参加者が少ないので、流動性は劣るが、運用利益の高い金融商品という性格だと思います。
今後とも、宜しく！